Formalności budowlane: kiedy zgłoszenie zamiast pozwolenia na budowę? Ile trwa uzyskanie pozwolenia?

Budując dom nie możemy ominąć formalności budowlanych. Warto jeszcze na etapie wyboru projektu poszukać odpowiedzi na ważne pytania. Należą do nich m.in. te dotyczące pozwolenia na budowę i zgłoszenia. Która opcja nas dotyczy? Ile będziemy czekać na wydanie decyzji? Sprawdziliśmy to!

Zgłoszenie czy pozwolenie na budowę – kiedy?

Zgłoszenie domu jest niewątpliwie prostsze niż uzyskanie pozwolenia na budowę. Wiąże się również z szybszym rozpoczęciem prac. Może ono bowiem nastąpić już po upływie 21 dni od daty zgłoszenia, pod warunkiem, że w tym czasie urząd nie wniesie sprzeciwu. Jeżeli nie uzyskamy odpowiedzi w wyznaczonym terminie, oznacza to, że wydano milczącą zgodę na budowę naszego domu.

Choć w teorii brzmi to pięknie – zgłoszenie nie jest możliwe we wszystkich przypadkach. Dopuszcza się je, gdy poza inwestorem nie ma innych stron postępowania administracyjnego (czyli w przypadku, gdy obszar oddziaływania nie będzie wykraczał poza teren inwestycji). Wówczas nie zawiadamia się właścicieli sąsiednich posesji o tym, że na działce obok ma być budowany dom – ponieważ budowa nie wpłynie na ich nieruchomości.

Porada architektów: wybrać, pozwolenie czy zgłoszenie?

Mimo wszystko, to właśnie pozwolenie na budowę jest opcją polecaną przez architektów. Sprawdza się m.in. przy wprowadzaniu istotnych zmian – wystarczy wykonać projekt zamienny i uzyskać zamienne pozwolenie na budowę. W przypadku wprowadzania poprawek w inwestycji realizowanej na podstawie zgłoszenia, niestety konieczne będzie... uzyskanie pozwolenia na budowę. Dlatego warto od razu dobrze zaplanować cały proces. Pomoże nam to zaoszczędzić czas, który podczas budowy domu jest bardzo ważny.

Wniosek o pozwolenie na budowę – tego nie może w nim zabraknąć!

Wniosek o pozwolenie na budowę składamy na urzędowym formularzu. Powinien on zawierać nasze dane, rodzaj planowanego budynku oraz adres inwestycji. Razem z formularzem musimy dostarczyć:

• 4 egzemplarze projektu budowlanego (powinny zawierać wymagane uzgodnienia, pozwolenia oraz opinie)
• Zaświadczenie Izby Samorządu Zawodowego potwierdzającego uprawnienia architekta
• Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością (na cele budowlane)
• Decyzję o warunkach zabudowy (składa się ją tylko wtedy, gdy teren, na którym znajduje się działka, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego)
• Potwierdzenie wykonania opłaty skarbowej (uiszcza się ją w dwóch przypadkach: 1) gdy formalności są załatwiane przez pełnomocnika, 2) gdy część domu przeznaczona jest pod działalność gospodarczą)

Komplet dokumentów należy złożyć w starostwie powiatowym, odpowiednim dla lokalizacji, w której znajduje się nasza działka.

Uzyskanie pozwolenia na budowę domu: co sprawdza urzędnik?

Urzędnicy sprawdzają czy złożony projekt budowlany jest kompletny (czy zawiera opisy, uzgodnienia itp.). Istotne są również informacje dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, zaświadczenie o uprawieniach architekta oraz zgodność z MPZP lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Co dalej? Weryfikowany jest projekt zagospodarowania działki – czy jest zgodny z przepisami. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości lub braków w dokumentacji, urząd narzuca na nas – inwestora, obowiązek usunięcia błędów lub dostarczenia dokumentów, których zabrakło. Mamy na to określony czas. Jeżeli nie uda nam się dotrzymać terminu, otrzymamy decyzję o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę. To właśnie dlatego tak ważne jest, by odpowiednio wcześniej zadbać o komplet dokumentów. W ten sposób nie tylko oszczędzimy czas, ale również nie narazimy siebie na niepotrzebne nerwy oraz stres.

Ile trwa uzyskanie pozwolenia na budowę?

Przepisy mówią, że decyzja powinna pojawić się w ciągu miesiąca od momentu złożenia wniosku. W sytuacjach wyjątkowych proces może przedłużyć się do dwóch miesięcy. Urzędy często informują, że na wydanie decyzji mają aż 65 dni, jednak w przypadku opóźnienia będzie naliczana im kara – i to za każdy dzień zwłoki!

Jak więc przebiega proces? Kiedy już złożymy wniosek, w pierwszej kolejności urzędnik ustala strony postępowania administracyjnego. Oprócz głównego inwestora są nimi pozostali właściciele, zarządcy nieruchomości na obszarze oddziaływania budynku oraz użytkownicy wieczyści nieruchomości. Do wszystkich tych osób rozsyłane są zawiadomienia o wszczęciu postępowania. Strony mają prawo do zgłaszania uwag do zebranych materiałów, zanim zostanie wydane pozwolenie na budowę. Jeżeli nikt nie złoży odwołania w ciągu 14 dni – pozwolenie staje się ostateczne. Jeśli nastąpi odwołanie jakiejkolwiek ze stron, sprawa trafia do organu drugiej instancji, który może wydać orzeczenie podtrzymujące decyzję – dopiero wtedy będzie możliwe rozpoczęcie prac.

Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę nie oznacza, że możemy od razu rozpocząć prace – musimy odczekać min. 2 tygodnie, aby decyzja uzyskała status prawomocnej. Podsumowując, starając się o pozwolenie na budowę warto od samego początku założyć najgorszą opcję, czyli 65 dni, aby uniknąć rozczarowań.